Biện pháp nửa vời khó cứu bất động sản

Nam Nguyên, phóng viên RFA

2013-03-15

Bien_phap_nua_voi_kho_cuu_bat_dong_san_NN.mp3

Tòa nhà căn hộ cao cấp ở Hà Nội, ảnh chụp hôm 18-05-2012.

RFA PHOTO

Gói cứu trợ bất động sản 30.000 tỷ đồng được Ngân hàng Nhà nước đề xuất cho khách hàng và doanh nghiệp xây, mua nhà thu nhập thấp với lãi suất 6% trong 3 năm và sẽ tiếp tục lãi suất ưu đãi hợp lý trong 7 năm tiếp theo. Nếu qui định này được chính phủ đồng ý thì liệu đây có là giải pháp đủ để phá lớp băng dày đang chôn kín thị trường bất động sản hay không.

Lãi suất chưa hợp lý

Các báo điện tử đồng loạt đưa tin về Dự thảo Qui định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02 do Ngân hàng Nhà nước công bố hôm 14/3. Theo Tuổi Trẻ Online, Dự thảo quy định rõ 3 nhóm đối tượng khách hàng được vay vốn từ chính sách hỗ trợ trên bao gồm: Đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, mua nhà ở xã hội; thứ đến là các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m², giá bán dưới 15 triệu đồng/m²; Sau hết là các doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; các doanh nghiệp là chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội, theo thông báo của Bộ Xây dựng.

Trước câu hỏi một gói kích thích như vừa nêu có thể vực dậy thị trường bất động sản hay không? Chuyên gia tài chánh cao cấp Bùi Kiến Thành hiện sống và làm việc ở Hà Nội nhận định:

Nó cũng chả vực dậy cái gì được, thứ nhất cái giá 15 triệu đồng 1 mét vuông đã hợp lý chưa, đây là một câu hỏi. Thứ hai lãi suất như thế đã hợp lý chưa?
Bùi Kiến Thành

“Nó cũng chả vực dậy cái gì được, thứ nhất cái giá 15 triệu đồng 1 mét vuông đã hợp lý chưa, đây là một câu hỏi. Thứ hai lãi suất như thế đã hợp lý chưa, đây là câu hỏi thứ nhì. Bây giờ nếu cho người dân vay thì phải tính như thế nào trong vòng 20 năm mình cân bằng ra mỗi một tháng người ta trả bao nhiêu trong 20 năm, 30 năm như thế và số tiền phải trả này thể hiện bao nhiêu phần trăm thu nhập của người dân đó.”

Ông Bùi Kiến Thành nói rằng ở các nước như bên Mỹ hay bên Châu Âu, tiền trả góp mua nhà không thể quá 30% thu nhập của cá nhân mua nhà. Vấn đề mua nhà trả góp ở Việt Nam rõ ràng là rất khó khăn, giả định tiền trả góp cũng không quá 30% thu nhập hàng tháng, một điều bất khả với thời hạn vay 10 năm. Ông Bùi Kiến Thành tiếp lời:

“Quốc hội qui định là người có thu nhập dưới 9 triệu không phải đóng thuế, như thế với 30% là 3 triệu có đủ trả góp mua nhà hay không. Vấn đề là như thế, nếu cho người ta vay 50%-60%-70% thu nhập hàng tháng, thì người ta lấy cái gì để sống và sẽ đi tới chỗ không trả được nợ. Nó trở thành tình trạng như bên Mỹ là cho những người vay không đủ khả năng trả nợ và trở thành nợ xấu nợ khó đòi, làm ảnh hưởng cả nền tài chính của đất nước. Theo tôi việc đó cần phải nghiên cứu chứ không thể đưa ra 30.000 tỷ như thế, để tạm thời giải quyết một phần nào những bất động sản bị kẹt mà thôi. Phải nghĩ xa hơn nữa để ra một giải pháp toàn diện để cho toàn bộ lãnh vực bất động sản Việt Nam phát triển, tạo điều kiện cho nhân dân không chỉ vài chục nghìn người mà cả triệu người dân đang cần nhà có thể mua được nhà. Đây mới là vấn đề.”

Khó nhận hỗ trợ tín dụng

Một công trình xây dựng ở Hà Nội, ảnh chụp năm 22-02-2012. RFA photo.

Nội dung dự thảo nói rõ, 5 ngân hàng thương mại Nhà nước sẽ được hỗ trợ tín dụng qua hình thức tái cấp vốn với lãi suất thấp hơn lãi suất cho khách hàng vay khoảng 1,5%/năm tại cùng thời điểm. Tức là ngân hàng được vay với lãi suất 4,5%/năm cho các khách hàng liên quan tới nhà ở thu nhập thấp nhà ở xã hội vay lại với lãi suất 6%. Lãi suất này áp dụng trong ba năm đầu, 7 năm tiếp theo Ngân hàng Nhà nước sẽ ấn định lãi suất hỗ trợ thích hợp.

Theo VnExpress, doanh nghiệp địa ốc phản ánh rằng, lãi suất giảm chưa đủ kích thích tín dụng nhà ở, liệu doanh nghiệp bất động sản đang nợ đầm đìa có thể vay tiếp được không và Thủ tục đối với người dân muốn vay tiền để mua nhà thu nhập thấp cũng không phải dễ dàng.

Chuyên gia tài chánh Bùi Kiến Thành có thêm nhận định về gói kích thích 30.000 tỷ liên quan đến nhà ở thu nhập thấp:

“Đây là là một phương thức nửa chừng nó không đáp ứng được nhu cầu cụ thể của một lãnh vực bất động sản thể hiện khoảng 20% tới 25% tổng sản lượng quốc nội. Trong một đất nước, muốn phát triển để tạo ra công ăn việc làm cho tất cả những doanh nghiệp liên quan về sắt thép ximăng, gỗ, nội thất, bàn ghế tủ….thì là một lĩnh vực rất lớn.”

Phân tích nguyên nhân cốt lõi tại sao Việt Nam có bong bóng địa ốc, chuyên gia tài chánh Bùi Kiến Thành tiếp lời:

Đất được trao lại cho những người phát triển dự án, nó có thể lên giá 100 lần giá đền bù cho dân, từ đó bán ra ở mức giá mà nhân dân không thể tiếp cận nổi.
Bùi Kiến Thành

“Giá nhà ở Việt Nam rất cao so với thu nhập của người dân, hiện nay giá nhà trung bình bằng 25 năm thu nhập của người dân, trong khi các nước trong khu vực chỉ bằng 6 năm 7 năm thôi. Giá nhà như thế làm sao người dân có thể mua được. Cho nên việc này phải xem lại hai phần, tại sao giá nhà tại Việt Nam cao như thế thì phải xem lại giá đất của Việt Nam, tại sao giá đất lại cao vời vợi, trong khi theo Luật Đất đai đất là của toàn dân do Nhà nước quản lý. Không hiểu Nhà nước quản lý như thế nào mà giá đất nó cao trời ơi đất hỡi. Ở Việt Nam có vấn đề cốt lõi là Luật Đất đai, người dân không có quyền sở hữu, đất đai khi bị thu hồi chỉ được đền bù giá trị hoa màu trên đất đó mà thôi. Sau đó đất được trao lại cho những người phát triển dự án, nó có thể lên giá 100 lần giá đền bù cho dân, từ đó bán ra ở mức giá mà nhân dân không thể tiếp cận nổi. Tất cả vấn đề là quản lý Nhà nước về giá trị đất đai.”

Cần tránh lợi ích nhóm

Trong dự thảo của Ngân hàng Nhà nước, theo báo điện tử Chính phủ nhóm đối tượng cũng khá quan trọng được vay tín dụng ưu đãi lãi suất 6%/năm là các doanh nghiệp chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội.

Về mặt chuyên môn, việc một dự án xây dựng dở dang chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội diện tích nhỏ ít tiền thì có thuận lợi hay không. Trả lời câu hỏi của chúng tôi, TS Phạm Sĩ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhận định:

Tòa nhà căn hộ cao cấp ở Hà Nội, ảnh chụp hôm 18-05-2012. RFA PHOTO.

“Không phải loại nhà nào cũng thích hợp chuyển đổi cả, ở đây tôi hiểu chuyển đổi những nhà đang xây dựng dở dang. Tốt nhất là mới làm phần khung nhà thôi thì việc chuyển đổi còn dễ, còn nếu đã xây gần hoàn chỉnh nhất là đã hoàn thiện rồi, thì không nên chuyển đổi vì là sẽ tốn thêm tiền để phá và làm mới rất tốn kém. Nghĩa là có thể chuyển đổi nhưng là với những điều kiện nhất định và phải ở những địa điểm có khách hàng. Bởi vì hiện nay có một số dự án chuyển đổi ở nơi xa quá, người ít tiền muốn mua ở nơi người ta có thể kiếm sống, chứ người giàu thì đi xa có xe ô tô tốn xăng dầu không quan trọng. Nhưng đối với người nghèo người ta phải tính toán, cho nên việc chuyển đổi là một giải pháp nhưng phải có điều kiện.”

Cùng lúc với gói cứu trợ bất động sản 30.000 tỷ đồng liên quan đến nhà ở thu nhập thấp của cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, Ủy ban Kinh tế Quốc hội khuyến cáo tránh lợi ích nhóm khi cứu bất động sản, cần kiểm soát để dòng tiền không chảy vào doanh nghiệp địa ốc thân quen.

Theo VnExpress Ủy ban Kinh tế Quốc hội nhận định rằng, giá trị bất động sản sẽ giảm rất nhiều do thị trường đang điều chỉnh từ trạng thái bong bóng về trạng thái cân bằng, các khoản nợ của doanh nghiệp sẽ tiếp tục gia tăng vì phải trả lãi suất cao. Ủy ban Kinh tế Quốc hội cho rằng, sự kéo dài của tình trạng gọi là “nợ nở ra, tài sản co lại” sẽ làm không ít doanh nghiệp bị cạn vốn và phá sản, ảnh hưởng mạnh đến thanh khoản của các ngân hàng. Ủy ban Kinh tế Quốc hội kết luận: “Lĩnh vực bất động sản là biểu hiện rõ nét nhất của nền kinh tế bong bóng được tạo ra do chính sách tài khóa và tiền tệ được nới lỏng kéo dài dẫn đến đầu cơ trên diện rộng.